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魔幻的2020深圳楼市:但凡有个信号就"烧起来"

2020年12月31日 15:20 来源:未知 手机版

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 堪称“魔幻”的深圳楼市,即将走完不同寻常的2020年。这一年,深圳楼市发生了许多事:二手房市场“抱团上涨”、打新热、调控升级以及市场对代持和房抵经营贷违规入市的质疑……
 今年上半年,二手房绝对是深圳楼市的主角,南山、宝安等西部片区是引领今年深圳二手房价上涨的先锋。这时,“控盘涨价”现象令市场对部分深圳业主的印象发生变化,但这远远不是他们的全部,深圳住建局还曾“点名”多个小区。当时,深圳市住建局表示,深圳正在开展房地产市场专项治理行动,包括捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入楼市等行为。
 其实,二手房市场挂牌价远高于成交价的现象贯穿全年,相关部门已经采取相应措施。深圳市房地产中介协会还每月定期公布热点二手房小区的成交价走势。此前,深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见,在二手房交易方面,明确完善房地产市场价格监管机制,并建立存量商品房价格引导制度。
 曾有业内人士表示,深圳楼市就是个“敏感体质”,但凡有个信号深圳楼市就能“烧起来”。二手房市场的火热传导到7月,等来的则是被称为“史上最严”的楼市调控新政,此次调控对购房资格、贷款比例、税费的进行了更为严格的控制,深圳二手房的成交量自7月高峰之后出现明显的下降。
 到了下半年,“打新”成为深圳楼市的关键词,深圳商品房还出现史上首个引入积分制摇号的楼盘。与此同时,新房因限价导致与二手房价格的倒挂现象,催生出大规模的“打新热”,也因为无房者优先等规则衍生出代持等质疑。
 那么,“打新”有多热:深圳新房月度成交量罕见地超过二手房。此外,深圳中原研究中心的数据显示,截至12月19日,深圳已推售住宅50014套,12月更是已推售19个楼盘。其中,年内出现的“日光盘”有27个,平均价格为每平方米57435元。今年新房推售楼盘均价最高的片区是福田区,且是唯一均价突破每平方米10万元的片区,位居第二、第三的为南山与罗湖区,南山区均价距离每平方米10万元仅差557元,而罗湖区也以每平方米98250元紧随其后,都着有突破10万大关的势头。
 根据国家统计局数据整理,截至目前深圳新建商品住宅销售价格指数已连续11月同比上涨。不仅如此,二手房价格依旧居高不下。在这样的背景下,2021年深圳楼市又将发生哪些变化?
 美联物业全国研究中心总监何倩茹预计,2021年深圳楼市的政策大致上会维持,但存在微调的可能性,特别是新房市场,而二手房指导价格也有机会出台,但对市场的影响有限。成交量方面,相对于今年会出现高位回落的现象,而且新房和二手房都将回落,均价方面则会维持小幅增长的态势,预计涨幅在5%至8%。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为,深圳可以将重点放在进一步加强市场秩序的监管,维持市场健康的秩序。
 “万人抢房”看似是楼市火爆,但真正的刚需们也无需过分焦虑。与商品房销售市场一样,2020年的深圳土地拍卖市场同样精彩,更有一天连拍8宗居住用地的“盛况”。今年5月,深圳相关部门召开《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》、《深圳市2020年度建设用地供应计划》新闻通气会时就称,住房问题事关民生福祉,为落实“房住不炒”和“住有宜居”要求,按照深圳市政府的规划,至2035年深圳将实现170万套住房供应,且商品住房和公共住房套数比例为4:6。为此,2020年深圳计划供应居住用地达到293.2公顷,占全年建设用地总量比例的近25%,较去年的150公顷增加了近一倍。
 张晓端认为,多渠道的供给增加及由产业、人口红利支撑的潜在需求将在未来一段时期内稳定深圳楼市供需两旺的局面。同时,短期内大幅增加的土地供应以及可预期的多渠道供给将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态,而在预售管控之下对新盘的价格限制将最终体现在市场对价格的预期上,进而一定程度平抑房价上涨的趋势。此外,大规模保障性住房与人才房的未来供应也将分流商品住宅市场的压力。

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